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关于中国土地私有化进程的思考(五)  

2008-10-15 00:56:55|  分类: 土地私有化 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于中国土地私有化进程的思考(五)

 

土地的私有化就是要使土地具有商品的属性。市场经济就是商品经济,土地就是最大宗的商品,应该具有商品的属性。

当土地具有了商品的属性后,要想获得这个商品,只能通过公平的商业交易的方式进行。也就是要通过买卖合同。这样的合同需具备要约,和承诺这些合同的要件。强卖和强卖以及不公平的交易,买卖合同都不能依法成立。

因此只有在土地实现了私有化,土地的所有权和使用权不再分离的时候,拥有土地所有权的人才可以更有效地使用法律的武器保护自己合法的个人土地财产,在他们不愿出售土地的时候,任何人,包括公法人,也无权强迫他们出售,更不用说用没有要约和承诺的要件的合同强迫他们出售。

这里应该明确指出的是,土地私有化以后。土地最为特殊的商品,其用途应该在国家法律的严格管辖下,也就是说土地的用途不能随意改变,不是说谁获取了土地,就有对土地的任意的处置权,这需要完善有关土地的法律制度。

我在前面的博文中说过,各级地方政府可以拥有未私有化的土地。如果这些公有土地不能满足地方政府的需要,地方政府需要使用私人土地的时候,除非在国家征收法的范围内,地方政府也不可以使用公权力,在土地所有者不愿出售属于自己的土地时,使用强迫的手段,强迫土地所有者出售私人的土地。

地方政府购买私人土地用于一般公益事业的土地,也只能通过普通的商业买卖合同从私人手里获取土地。

只有土地具有了商品的性质时,各级地方政府作为行政管理权的实施者,才能避开介入入土地的商品买卖。从而通过土地获取商业利益。

其他需要购买私人土地用于各种商业和经济目的的自然人和私法人,只能通过自愿和平等交易的方式从私人土地所有权人手中获取土地。强买强卖就成为了强盗的行为,是法律所不容许的。

但是在今天土地还未实现私有化的情况下,需要土地从事土地开发的自然人和私法人,无法通过一般商品的交易方式直接从私人手中获取土地,只能通过地方政府间接的获取土地。政府成了最大的土地中间商。他们用公权力低价从私人手中强取土地,高价卖给土地开发的商人。土地的价格失去了市场的价格定位。政府在买卖土地的过程中,权利和金钱交易,腐败层出不穷,不少政府的公职人员因土地买卖受贿犯罪,成了制度的牺牲品。

土地私有化之后,人们不再需要政府这个土地中间商的角色,出卖土地的人和购买土地的人直接交易,交易成本会大大降低,土地市场的供求关系会决定土地的价格。在土地买卖自愿、自由、透明和竞争的情况下,土地的价格才会保持在合理的水平上。合理的土地价格,才能保证土地上产出品的合理的价格,这里当然包括房地产的价格。

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