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关于中国土地私有化进程的思考(九)  

2008-10-25 04:32:37|  分类: 土地私有化 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于中国土地私有化进程的思考(九)

 

土地只有在私有化之后,才可以作为商品,进入土地交易的市场,包括买卖和租赁两个市场。

在土地直接交易的市场环境中,土地的买卖价格和租赁价格应该是由土地的供求关系决定的。例如城市郊区的土地由于城市的扩大,土地需求大,价格会比较高,而农村偏僻地区的土地价格会比较低,城市中心区和商务区的土地价格会比较高,而非中心区和非商务区的土地价格会比较低。只有市场的供求关系才可以使土地的价格趋于合理。如果在土地市场中,介入行政的因素,就会使土地市场的价格产生扭曲。

在一个开放的土地市场上,有卖方就会有买方,或者说有买方就会有卖方。在一个可以类比的地理区域内,(即土地的位置和条件大致相同),两宗土地交易,一宗卖出的价格和另一宗买进的价格不应该有过高的差异,就像外汇的买进和卖出。也就是说,当某人在一个地区卖出一块土地时,他可以使用和卖出土地收益差异不大的价格买进一块条件类同的土地,否则他是不会以这种价格出卖他的土地的,原因只有一个,就是他的价格卖低了,在自由和开放的市场上,没有人做赔钱的买卖,也没有人能逼迫他人做赔钱的买卖。

而我们目前经常看到的情况是,具有土地使用权的农民,很多是在不自愿的情况下,被迫以很低的价格出让土地。而政府作为土地中间商,直接进入土地的买卖环节,低价购进,高价卖出,除了政府之外,还有一些土地投机者,利用背后的权利,低价买进土地,高价卖出。在同一地区的条件相同的土地交易,卖出和买进的价格天壤之别。那么谁是价格差异的收益者呢?是地方政府和土地投机者。谁是价格的受损者呢?是那些被迫出卖土地的农民。那些最后高价买进土地的商人也不会自己来消化这个高价的土地,而是把土地的高价,通过土地的开发,通过出售土地上的产品,将土地的高价转嫁给他的下家,普通的购买房产的民众。

那些失去土地或是宅基地的农民,虽然获得了一些补偿,这些补偿往往过低,使他们无法重新获得在土地出卖之前的相等或相近条件的土地或宅基地。例如一些拆迁户,他们得到的补偿,无法在原拆迁地买回面积和过去的房产面积大小相当的新房。如果土地的所有权归他们所有,没有人会做这种赔本的买卖。这个事实就明显地说明,他们的利益已经收到了损害。这种损害是土地强迫买卖导致的。这些强迫买卖的一个理论就是,土地的所有权不是农民的,他们只有使用权。国内出现的无数的土地纠纷,都是从这里产生的。

在我国目前的土地制度下,不合理的土地买卖价格,使一些失去土地的人利益受到损害,而同地造就了一批因土地发财的富人和贪官。

通过土地交易获利的土地,主要是用于工业、房地产开发、旅游休闲度假等土地增值比较高的土地。大量的土地纠纷,和土地维权的事件都和这些土地有关。

在目前的土地所有权的国家所有和集体所有的制度下,土地的自由交易市场不存在。在没有土地市场和土地自由交易的情况下,谁具有对土地的权利,就可以通过垄断土地的买卖权利而谋取利益。而目前的地方政府,就是土地交易的最大获利者。

目前城市的扩张,大量的郊区农民的集体土地,包括耕地和农民的宅基地被征用,成为土地交易的主要对象。在一些条件比较好的乡镇地区,开发乡镇的工业小区和房地产开发也成为了土地交易的主要对象。

地方政府通过土地谋取利益,这从表面上看,似乎并不是不合理,地方政府的财政也是公共财政,从土地的获利,进入各级地方政府的公共财政,然后用于各级地方政府的公共开支,这有什么不好呢?

其实事情并没有这么简单。如果说土地本来就是公有的土地,作为地方政府掌管的公有资产,地方政府通过拍卖的方式将公有土地出卖给私法人,是完全合乎法理的。而我们今天看到的却是,地方政府用征收的方式,从私人(仅有土地使用权的农民)手上获取土地,然后高价卖出。如果说他们卖出的土地用于公益用途,还勉强可以说的过去,而这些高价卖出的土地,往往是用于商业的以及公司和个人赢利的目的,这种情况在任何的法制国家,法律都不会开启这个大门。这是因为:

 1.       政府介入非公共资产的私人之间的土地交易,在强大的公权力面前,处于弱势的私人一方的利益很难得到维护,行政行为使一部分人获利而损害另一部分人的个人利益,社会的公平和公正的原则会受到侵害。

2.    政府进入商业利益的链条,成为土地中间商人,因为政府手中握有公权力,权利和利益的结合,必将导致腐败。

3.    除了法律严格规定的税收制度和其他法律制度外,在法制国家,政府无权剥夺公民的财产,土地的强迫买卖,实质是政府在没有法律依据的情况下,通过不平等的买卖关系,部分剥夺了公民的财产权。

 

在土地私有化之后,土地市场建立之后,上述的弊端才会被避免。政府的行政定位才会十分明确。这就是政府只是法律的执行者,通过执法,对土地实施行政管理和税收管理。

这些法律应该是:

-城市和乡村的规划法典,法律明确规定城市和乡村土地的用途,和如何使用,政府实施依法对土地的规划和审批,私人和私法人之间土地的买卖只能在城市和乡镇规划法的框架下进行。

-税收法典,国家通过税法,对土地的交易和增值的环节实施征税,土地作为特殊的商品,可以实施特殊的税率,例如出让土地的人作为法定纳税人,向国家缴纳土地增值税,而实质的纳税人则是购买土地的人。如果购买土地的人在土地上从事房产和其他高附加值的开发,则在他们销售土地产出的产品时,增收高税率的土地增值税。这才是政府通过土地获取财政收入的途径。这种途径有法律依据,而不是地方政府自己进入私人土地的买卖环节作为商人获取收入。税法要通过国家的立法机构立法,政府只是执行者,国家可以通过税收的杠杆调价土地市场。

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